「家を建てたい！」
そう思って、まずはSUUMOで土地を検索したり、今週末に不動産屋へ行こうとしていませんか？
ちょっと待ってください。
はっきり言います。その順番で動くと、家づくりは失敗します。 言葉を選ばずに言うなら、今の時代においては「自殺行為」に近いです。
「え？ 家を建てるなら、土地がないと始まらないでしょ？」
そう思うのが普通ですよね。
でも、その「常識」こそが、9割の初心者が陥る「土地貧乏（土地にお金を使いすぎて家がショボくなる現象）」の原因なんです。
年収350万円のギリギリ予算で家を建てた私だからこそ分かる、「不動産屋に行く前に絶対にやっておくべきこと」をお話しします。
【悲報】土地を先に買うと、99%予算オーバーします
なぜ「土地探し」から始めてはいけないのか。
理由はシンプルです。
「家にいくら掛かるか分からない状態で、財布の中身を使ってしまうから」です。
不動産屋は「家の値段」を知らない
不動産屋さんは、あくまで「土地のプロ」であり、「土地を売る」のが仕事です。 彼らは建物の建築費については、驚くほど無頓着です（悪気はありません、専門外だからです）。
あなたが「総予算は4000万円です」と伝えると、彼らはこう言います。
「じゃあ、建物は2000万円くらいで建つから、土地には2000万円使えますね！ 良い土地紹介しますよ！」
これを信じてはいけません。
2025年の今、注文住宅を2000万円で建てるのは至難の業です。
彼らの頭の中にある「建物の相場」は、数年前の古い情報のまま止まっていることが多いのです。
「土地貧乏」になったAさんの末路
私の知り合いに、この罠にハマったAさんがいます。
彼は不動産屋に乗せられて、予算ギリギリの「日当たりの良い最高の土地」を先に契約してしまいました。 ウキウキでハウスメーカーに行き、見積もりを取った瞬間、顔面蒼白になりました。
「予算が……800万円も足りない……」
土地にお金を使いすぎたせいで、建物に回すお金がなくなってしまったのです。 結局、Aさんは家の広さを削り、仕様を落としに落としてなんとか家を建てました。
- 断熱材をグレードダウンしたせいで、新築なのに冬は寒く、結露に悩まされる。
- 外壁を一番安いサイディングにしたら、たった5年で汚れが目立ってきた。
「土地は最高だけど、住み心地は最悪な家」
これが、土地を先に買ってしまった人のリアルな末路です。
2026年、建築費高騰で「土地ファースト」は詰む
「まあ、うちは大丈夫でしょ」と思っていませんか？
特に今はタイミングが悪すぎます。
私が家を建てた数年前とは状況がまるで違います。
ここで、皆さんの楽観論を吹き飛ばす残酷なデータをお見せします。
これは私の感想ではなく、世の中の事実です。
(1) 建物価格は「1年で150万円」も値上がりしている
まず、建物の価格です。 建築業界の専門メディア「アーキブック」の調査『住宅の建築費は坪単価でどの程度の水準か？【2025年版】』によると、衝撃的な数字が出ています。
2024年の注文住宅の建築費（全国平均）は坪単価71.1万円で、なんと前年から約7.7%も上昇しています。
参考：住宅の建築費は坪単価でどの程度の水準か？【2025年版】（アーキブック）
これがどういうことか分かりますか？
一般的な30坪の家なら、たった1年で約150万円も値上がりした計算です。
不動産屋さんが言っている「これくらいで建つよ」という相場観とは、すでに数百万円単位のズレが生じているのです。
(2) 土地価格も上がっているダブルパンチ
さらに悪いことに、土地も上がっています。
国土交通省が公表した『令和7年地価公示の概要』では、2025年の公示地価は全国平均で前年比＋2.7％の上昇となっています。
これについては日本経済新聞などの大手メディアも報じている通り、もはや「待っていれば安くなる」という状況ではありません。
建物も高い、土地も高い。
この状況で「どんぶり勘定」で先に土地を買うのが、いかに危険か分かりますよね？
【実例】4000万円の予算で「順番」を間違えるとこうなる
「じゃあ具体的にどうなるの？」
言葉だけだと分かりにくいので、数字でシミュレーションしてみましょう。
例えば、予算4000万円の人が、今の相場（2025年）で家を建てる場合です。
❌ 間違ったルート（土地優先）
- 不動産屋に行き、言われるがまま「2000万円」の良い土地を買う。
- 残りの予算は2000万円。
- しかし、今の建築費相場で「諸費用込み2000万円」で建つのは、性能を削ぎ落とした「超ローコスト住宅（25坪）」のみ。
- 結果：土地は立派だけど、夏暑くて冬寒い、ウサギ小屋のような家が完成。
⭕️ 正しいルート（逆算）
- まずハウスメーカーで「30坪で性能の良い家」の相場を知る（仮に諸費用込み2800万円とする）。
- 4000万 － 2800万 ＝ 残りは1200万円。
- この「1200万円」で買える土地を必死で探す（少し駅から遠くても、バス便でもOK）。
- 結果：土地は少し不便だけど、広くて快適な、理想のマイホームが完成。
どちらが幸せな生活か、一目瞭然ですよね。
「家（建物）」にお金を残しておかないと、生活の質（QOL）は劇的に下がるんです。
失敗しない黄金ルートは「総予算からの逆算」一択
では、どうすればいいのか？
- 総予算を知る（いくらまでなら無理なく返せるか）
- 建物の希望価格を知る（自分が住みたい家はいくら掛かるか）
- 残ったお金で土地を探す
この「③残ったお金」こそが、あなたが土地に出せる本当の予算です。
多くの人は、この「②建物の価格」を知らないまま不動産屋に行き、予算以上の土地を買わされてしまいます。
だから詰むのです。
でも、銀行に行っても不動産屋に行っても、この計算はしてくれません。
彼らは「自分の商品（ローンや土地）」を売りたいだけですから。
自分で守るしかないんです。
不動産屋に行かずに「土地＋建物」の正解を出す裏技
「じゃあ、どうやって建物の予算を知ればいいの？」 「土地がないのに、ハウスメーカーに見積もりなんて頼めないよ」
そう思いますよね。
実は、不動産屋にも住宅展示場にも行かずに、ネットで「土地探し」と「建物の間取り・資金計画」をセットで依頼する裏技があります。
これを使えば、誰にも会わずに、
「このエリアの土地なら、こんな家が、総額いくらで建つ」 というシミュレーション（資金計画書）が手に入ります。
私（ひことら）も年収350万円の時、まずこれを使って「自分だけの地図」を手に入れました。
おかげで、建物にしっかりお金を残しつつ、身の丈に合った土地を見つけることができました。
よくある質問（土地探し編）
最後に、これから土地を探そうとしている方のよくある疑問にお答えします。
Q. SUUMOやアットホームを見るのもダメですか？
A. 見るのはOKですが、あくまで「相場を知るため」だけにしてください。
いきなりサイトから「資料請求」や「見学予約」をすると、営業電話の嵐になります。まずは自分たちの「出せる予算」を固めてからです。
Q. 親の土地がある場合はどうすればいい？
A. 土地代がかからない分有利ですが、油断は禁物です。
「地盤改良費」や「水道引き込み工事」で数百万円飛ぶこともあります。やはり先にプロに現地を見てもらい、資金計画を立てるのが鉄則です。
Q. 建築条件付き土地ってどうなの？
A. 「この土地を買うなら、この会社で建ててね」という土地です。
土地と建物セットで考えやすいですが、ハウスメーカーを選べないのが最大のデメリット。家の性能にこだわりたいなら慎重に検討すべきです。
まとめ：順番を間違えるな！
不動産屋に行ってカモにされる前に、まずはこの方法で「土地と建物の黄金比率」を知ってください。 順番さえ間違えなければ、予算オーバーは防げます。
これから家づくりを始めるあなたが、土地貧乏にならないことを祈っています！
コメント